Dự án BT là gì? Quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT

Dự án BT là gì?

Dự án BT (Build - Transfer, hay Xây dựng - Chuyển giao) là một hình thức đầu tư hạ tầng theo phương thức đối tác công - tư (PPP), trong đó nhà đầu tư chịu trách nhiệm xây dựng công trình kết cấu hạ tầng bằng nguồn vốn của mình, sau khi hoàn thành sẽ bàn giao lại cho Nhà nước để đưa vào khai thác, sử dụng.

Đổi lại, Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất, vốn ngân sách hoặc các hình thức khác được quy định rõ trong hợp đồng BT. Cơ chế “xây dựng - chuyển giao” này giúp huy động nguồn lực xã hội cho phát triển hạ tầng, giảm áp lực chi tiêu công, đồng thời tạo cơ hội cho doanh nghiệp tham gia đầu tư các công trình trọng điểm như: đường giao thông, khu đô thị, hệ thống cấp thoát nước, công trình công cộng…

Nhờ mô hình này, nhiều công trình hạ tầng quan trọng đã được triển khai nhanh chóng, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, chỉnh trang đô thị và cải thiện đời sống người dân.

Hợp đồng BT là gì?

Hợp đồng BT là văn bản pháp lý ràng buộc giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư, quy định rõ trách nhiệm, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong việc triển khai dự án xây dựng - chuyển giao công trình hạ tầng.

Trong hợp đồng BT, nhà đầu tư cam kết bỏ vốn để xây dựng công trình, còn Nhà nước cam kết tiếp nhận công trình sau khi hoàn thành và thanh toán cho nhà đầu tư bằng hình thức đã được thống nhất trước đó (như quỹ đất, vốn ngân sách hoặc tài sản công).

Hợp đồng BT đóng vai trò như cơ sở pháp lý quan trọng để điều chỉnh toàn bộ quá trình đầu tư, xây dựng, nghiệm thu, chuyển giao và thanh toán của dự án. Đây cũng là công cụ đảm bảo sự minh bạch và công bằng giữa khu vực công và khu vực tư nhân trong hợp tác đầu tư hạ tầng.

Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT bao gồm:

a) Đấu thầu rộng rãi theo quy định tại Điều 37 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

b) Đàm phán cạnh tranh theo quy định tại Điều 38 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư;

c) Chỉ định nhà đầu tư theo quy định tại Điều 39 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và khoản 3 Điều này;

d) Lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 40 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và khoản 4 Điều này.

Từ các quy định trên có thể thấy, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT được pháp luật quy định chặt chẽ với nhiều hình thức khác nhau, nhằm đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh và hiệu quả trong quá trình lựa chọn. 

Tùy vào tính chất, quy mô và điều kiện cụ thể của từng dự án, cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng hình thức lựa chọn phù hợp để bảo đảm quyền lợi của Nhà nước cũng như nhà đầu tư.

Quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT

Căn cứ tại Điều 10 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT được quy định như sau:

1. Quy trình đấu thầu rộng rãi, đàm phán cạnh tranh

Việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

2. Quy trình chỉ định nhà đầu tư thông thường đối với dự án BT

Quy trình chỉ định nhà đầu tư thông thường đối với dự án BT do cơ quan nhà nước lập hoặc dự án BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước do nhà đầu tư đề xuất, dự án BT kết hợp thanh toán bằng quỹ đất và bằng ngân sách nhà nước do nhà đầu tư đề xuất được thực hiện như sau:

Bước 1: Lập hồ sơ yêu cầu. Căn cứ quyết định phê duyệt dự án, bên mời thầu tổ chức lập hồ sơ yêu cầu gồm nội dung quy định tại Điều 11 của Nghị định 257/2025/NĐ-CP nhưng không bao gồm nội dung yêu cầu nhà đầu tư thực hiện bảo đảm dự thầu. Đối với dự án do nhà đầu tư đề xuất, hồ sơ yêu cầu không gồm tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật.

Cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu (trong trường hợp được ủy quyền phê duyệt hồ sơ yêu cầu) không phải thẩm định hồ sơ yêu cầu; trường hợp cần thẩm định thì tổ chức thẩm định hồ sơ yêu cầu theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Bước 2: Phê duyệt hồ sơ yêu cầu. Cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu phê duyệt hồ sơ yêu cầu, trong đó xác định nhà đầu tư được đề nghị chỉ định và gửi hồ sơ yêu cầu cho nhà đầu tư.

Bước 3: Chuẩn bị và nộp hồ sơ đề xuất. Nhà đầu tư được đề nghị chỉ định chuẩn bị và nộp hồ sơ đề xuất theo yêu cầu của hồ sơ yêu cầu.

Bước 4: Đánh giá hồ sơ đề xuất. Bên mời thầu đánh giá hồ sơ đề xuất theo phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá quy định tại hồ sơ yêu cầu. Đối với dự án do nhà đầu tư đề xuất, đánh giá đề xuất của nhà đầu tư theo phương pháp đạt hay không đạt trên cơ sở tiêu chuẩn về năng lực và tài chính - thương mại.

Trong quá trình đánh giá hồ sơ đề xuất, nhà đầu tư được làm rõ, sửa đổi, bổ sung hồ sơ đề xuất.

Bước 5: Thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả chỉ định nhà đầu tư. Cơ quan có thẩm quyền không phải thẩm định kết quả lựa chọn nhà đầu tư; trường hợp cần thẩm định thì tổ chức thẩm định theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Việc phê duyệt kết quả chỉ định nhà đầu tư theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư mà không phải phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật, không phải xếp hạng nhà đầu tư.

Việc công khai kết quả chỉ định nhà đầu tư thực hiện theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Bước 6: Đàm phán, hoàn thiện, ký kết và công khai hợp đồng. Cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu và nhà đầu tư tổ chức đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng dự án BT theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, bảo đảm hợp đồng dự án BT được ký kết trên cơ sở thiết kế kỹ thuật (trong trường hợp thiết kế ba bước) hoặc thiết kế bản vẽ thi công (trong trường hợp thiết kế hai bước) và dự toán đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định này.

Việc công khai thông tin hợp đồng dự án BT thực hiện theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

3. Quy trình chỉ định nhà đầu tư rút gọn đối với dự án BT

Quy trình chỉ định nhà đầu tư rút gọn đối với dự án BT thanh toán bằng quỹ đất do nhà đầu tư đề xuất theo quy trình sau:
 

Sau khi có quyết định phê duyệt dự án và kết quả chỉ định nhà đầu tư, dự thảo hợp đồng theo quy định tại khoản 9 Điều 8 của Nghị định 257/2025/NĐ-CP, bên mời thầu xây dựng yêu cầu về năng lực, tài chính - thương mại.

Căn cứ yêu cầu về năng lực, tài chính - thương mại, tổ chức đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với nội dung sau đây: 

• Cập nhật thông tin về tư cách hợp lệ, khả năng thu xếp vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn vay của nhà đầu tư
• Tỷ lệ gia tăng nộp ngân sách nhà nước, bảo đảm yêu cầu về tiến độ, chất lượng, hiệu quả đầu tư dự án BT
• Quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên ký kết hợp đồng trong việc thực hiện các nội dung của dự án; nội dung cần thiết khác (nếu có).

Cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu và nhà đầu tư tổ chức đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng dự án BT theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, bảo đảm hợp đồng dự án BT được ký kết trên cơ sở thiết kế kỹ thuật (trong trường hợp thiết kế ba bước) hoặc thiết kế bản vẽ thi công (trong trường hợp thiết kế hai bước) và dự toán đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định 257/2025/NĐ-CP.

4. Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án thuộc trường hợp phải quyết định chủ trương đầu tư

Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án thuộc trường hợp phải quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện như sau:

Trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư, đơn vị chuẩn bị dự án hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án đề xuất áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại khoản 4 Điều 9 của Nghị định 257/2025/NĐ-CP và đề xuất nhà đầu tư thực hiện dự án (nếu có).

Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, sau khi dự án được quyết định chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền giao một cơ quan, tổ chức, đơn vị thuộc, trực thuộc (sau đây gọi là cơ quan chuyên môn) xem xét, đánh giá năng lực tài chính và điều kiện thực hiện dự án của nhà đầu tư theo chủ trương đầu tư dự án đã được phê duyệt. Nội dung đánh giá được quy định tại điểm d khoản này. Căn cứ báo cáo đánh giá của cơ quan chuyên môn, cơ quan có thẩm quyền quyết định nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt.

Trường hợp dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, cơ quan khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền giao đơn vị thẩm định dự án BT xem xét, đánh giá năng lực tài chính và điều kiện thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định tại điểm d khoản này trong quá trình tổ chức thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư. Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan trung ương, cơ quan khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đồng thời phê duyệt nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt.

Việc xem xét năng lực tài chính và điều kiện thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định tại điểm b và điểm c khoản này gồm các nội dung: 

• Khả năng thu xếp vốn chủ sở hữu, huy động vốn vay theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 12 của Nghị định 257/2025/NĐ-CP
• Khả năng triển khai phương án xây dựng, vận hành, kinh doanh, khai thác, quản lý công trình theo chủ trương đầu tư của dự án, đáp ứng yêu cầu về tiến độ, chất lượng, hiệu quả đầu tư hoặc các điều kiện đặc thù khác của dự án và các yêu cầu khác do cơ quan có thẩm quyền xác định.

Nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định tại điểm b, điểm c khoản này tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng kèm theo hồ sơ năng lực và dự thảo hợp đồng. Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, phê duyệt dự án kèm theo dự thảo hợp đồng.

Căn cứ quyết định phê duyệt dự án và dự thảo hợp đồng quy định tại điểm đ khoản này, cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu và nhà đầu tư tổ chức đàm phán, hoàn thiện, ký kết hợp đồng dự án BT theo quy định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, bảo đảm hợp đồng dự án BT được ký kết trên cơ sở thiết kế kỹ thuật (trong trường hợp thiết kế ba bước) hoặc thiết kế bản vẽ thi công (trong trường hợp thiết kế hai bước) và dự toán đã được phê duyệt theo quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định 257/2025/NĐ-CP.

Nội dung đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn gồm: nội dung về giá trị thanh toán ngân sách nhà nước (đối với dự án BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước), tỷ lệ gia tăng nộp ngân sách nhà nước (đối với dự án BT thanh toán bằng quỹ đất), giá trị thanh toán ngân sách nhà nước kết hợp với tỷ lệ gia tăng nộp ngân sách nhà nước (đối với dự án BT kết hợp thanh toán), bảo đảm yêu cầu về tiến độ, chất lượng, hiệu quả đầu tư dự án BT; đàm phán về các nội dung liên quan đến dự án để có cơ sở xác lập các quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm trong hợp đồng; nội dung cần thiết khác (nếu có)

5. Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án không thuộc trường hợp phải quyết định chủ trương đầu tư

Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án không thuộc trường hợp phải quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện như sau:

Trong quá trình lập báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, đơn vị chuẩn bị dự án hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án đề xuất áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại khoản 4 Điều 9 của Nghị định này và đề xuất nhà đầu tư thực hiện dự án (nếu có) kèm theo dự thảo hợp đồng.

Cơ quan có thẩm quyền giao đơn vị thẩm định dự án BT xem xét, đánh giá năng lực tài chính và điều kiện thực hiện dự án của nhà đầu tư theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 10 Nghị định 257/2025/NĐ-CP trong quá trình tổ chức thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật dự án đầu tư xây dựng.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đồng thời phê duyệt nhà đầu tư được lựa chọn trong trường hợp đặc biệt và dự thảo hợp đồng.

Bên mời thầu tổ chức đàm phán, hoàn thiện hợp đồng với nhà đầu tư được lựa chọn theo quy định tại điểm e khoản 4 Điều 10 Nghị định 257/2025/NĐ-CP.

Căn cứ kết quả đàm phán, hoàn thiện hợp đồng, tổ chức ký kết hợp đồng dự án BT với nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án (nếu có).

Nội dung hồ sơ mời thầu dự án BT

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 257/2025/NĐ-CP, nội dung hồ sơ mời thầu dự án BT bao gồm:

1. Bên mời thầu lập hồ sơ mời thầu đối với dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đàm phán cạnh tranh hoặc lập hồ sơ yêu cầu đối với dự án áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư (sau đây gọi chung là hồ sơ mời thầu, trừ trường hợp có quy định khác). Hồ sơ mời thầu bao gồm các nội dung cơ bản sau đây:

a) Chỉ dẫn nhà đầu tư;

b) Bảng dữ liệu đấu thầu;

c) Nội dung kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ dự thầu;

d) Phương pháp và tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu về năng lực, kỹ thuật và tài chính - thương mại được quy định tại Điều 12 của Nghị định này (đối với dự án BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước) và Điều 13 của Nghị định này (đối với dự án BT thanh toán bằng quỹ đất);

đ) Các biểu mẫu mời thầu và dự thầu;

e) Thông tin và yêu cầu thực hiện dự án BT theo các nội dung tại quyết định phê duyệt dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng dự án. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được cập nhật tại hồ sơ mời thầu theo quy định tại khoản 5 Điều này;

g) Dự thảo hợp đồng, biểu mẫu hợp đồng.

So sánh hợp đồng BT, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO

Các hợp đồng đầu tư như BT, BOT, BTO đều là những hình thức hợp tác phổ biến giữa Nhà nước và nhà đầu tư (hoặc giữa các nhà đầu tư với nhau) nhằm phát triển kết cấu hạ tầng và cung cấp dịch vụ công. Mặc dù có điểm chung về bản chất đầu tư hợp tác, nhưng mỗi loại hợp đồng lại có thời điểm bàn giao, cơ chế thu hồi vốn… khác nhau.

Dưới đây là bảng so sánh tổng hợp giữa 3 loại hợp đồng đầu tư:

Lời kết

Có thể thấy, dự án BT là một trong những hình thức đầu tư quan trọng, giúp Nhà nước huy động nguồn lực xã hội để phát triển kết cấu hạ tầng mà không phải chi ngay từ ngân sách. Với cơ chế “xây dựng - chuyển giao”, nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện công trình, sau đó bàn giao lại cho Nhà nước và được tạo điều kiện thu hồi vốn, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.

Việc hiểu rõ quy trình lựa chọn nhà đầu tư và đặc điểm của hợp đồng BT không chỉ giúp các doanh nghiệp nắm bắt cơ hội tham gia đầu tư các dự án hạ tầng, mà còn đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật, hạn chế rủi ro trong quá trình triển khai.

Nếu bạn là nhà đầu tư đang quan tâm đến các dự án BT hoặc theo dõi dữ liệu đấu thầu liên quan, vui lòng liên hệ với DauThau.info qua:

• Trung tâm Tư vấn và Hỗ trợ đấu thầu: https://support.dauthau.net 
• Zalo OA: https://zalo.me/710508638087188690 
• Hotline: 0904.634.288 hoặc 024.8888.4288
• Email: contact@dauthau.asia   
• Kênh chat: m.me/dauthau.info 
• Group Hỗ trợ nhà thầu: www.fb.com/groups/nhathaumuasamcong