Mật độ xây dựng là gì? Quy định và cách tính mật độ xây dựng mới nhất

Mật độ xây dựng là gì?

Theo mục 1.4.20 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất, được biểu thị bằng phần trăm (%). Đây là chỉ tiêu quan trọng trong quy hoạch xây dựng, giúp kiểm soát quy mô công trình và đảm bảo sự cân đối giữa diện tích xây dựng với hạ tầng kỹ thuật, cây xanh và không gian công cộng.

Trong lĩnh vực đầu tư và đấu thầu xây dựng, mật độ xây dựng là căn cứ để lập phương án thiết kế, xác định quy mô dự án và đánh giá tính khả thi của hồ sơ mời thầu cũng như phương án thi công.

Phân loại mật độ xây dựng

Căn cứ theo quy định tại mục 1.4.20 Thông tư 01/2021/TT-BXD Hiện nay, mật độ xây dựng thường được chia thành hai loại chính:

- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Như vậy, tùy theo mục đích quản lý và phạm vi áp dụng, mật độ xây dựng được chia thành mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Việc phân biệt rõ hai khái niệm này sẽ giúp chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và nhà thầu áp dụng đúng quy định trong quá trình quy hoạch, thiết kế và triển khai dự án xây dựng.

Mật độ xây dựng tối đa là bao nhiêu?

Mật độ xây dựng tối đa phụ thuộc vào loại công trình và quy mô khu đất. Trong đó, nhà ở riêng lẻ có chiều cao không quá 25m và diện tích lô đất từ 100 m² trở xuống được phép xây dựng với mật độ tối đa 100%. Chi tiết được DauThau.info trình bày tại phần Quy định về mật độ xây dựng bên dưới.

Quy định về mật độ xây dựng mới nhất hiện nay

Căn cứ tại Tiểu mục 2.7.7 Mục 2.7 Phần 2, được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD có quy định về mật độ xây dựng như sau:

- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại điểm 2.6.3. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25m có diện tích lô đất ≤100m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6;

- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%;

- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.12 dưới đây.

Bảng 2.12: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình

Nhìn chung, quy định về mật độ xây dựng hiện hành được áp dụng linh hoạt tùy theo loại công trình, diện tích lô đất và đặc điểm quy hoạch của từng khu vực. Do đó, chủ đầu tư và nhà thầu cần nghiên cứu kỹ các quy định liên quan để đảm bảo phương án thiết kế và triển khai dự án đáp ứng đúng yêu cầu pháp luật.

Cách tính mật độ xây dựng chính xác

Mật độ xây dựng được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của công trình và tổng diện tích lô đất, sau đó nhân với 100% để quy đổi sang đơn vị phần trăm.

Ví dụ minh họa:

Giả sử một lô đất có diện tích 120 m², trong đó công trình xây dựng chiếm 100 m², còn 20 m² được sử dụng làm sân trước và sân sau.

Áp dụng công thức trên, ta có:

Mật độ xây dựng = (100 / 120) × 100% = 83,3%

Điều này đồng nghĩa với việc công trình chiếm 83,3% diện tích lô đất, còn 16,7% diện tích còn lại được dành cho các không gian ngoài công trình như sân hoặc khoảng trống theo thiết kế.

Vai trò của mật độ xây dựng trong đầu tư và đấu thầu xây dựng

Mật độ xây dựng là một trong những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình chuẩn bị, triển khai và quản lý dự án đầu tư xây dựng. Đối với hoạt động đấu thầu, việc nắm rõ chỉ tiêu này cũng giúp các bên liên quan xây dựng phương án phù hợp và hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện.

1. Đối với bên mời thầu/chủ đầu tư: Mật độ xây dựng là căn cứ để lập quy hoạch, thiết kế cơ sở và xác định quy mô công trình. Các thông số này sẽ được thể hiện trong hồ sơ dự án và là cơ sở để xây dựng hồ sơ mời thầu cho các gói thầu tư vấn, xây lắp hoặc EPC.

Nếu phương án thiết kế không đáp ứng quy định về mật độ xây dựng, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh dự án, kéo theo thay đổi về tổng mức đầu tư và tiến độ triển khai.

2. Đối với nhà thầu tham gia đấu thầu: Khi nghiên cứu hồ sơ mời thầu, nhà thầu cần xem xét các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có mật độ xây dựng, để đánh giá khối lượng công việc, điều kiện thi công và tính khả thi của dự án.

Việc hiểu rõ mật độ xây dựng còn giúp nhà thầu xây dựng biện pháp thi công hợp lý, bố trí mặt bằng công trường hiệu quả và dự toán chi phí sát với thực tế, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh khi tham gia đấu thầu.

3. Hỗ trợ đánh giá tính khả thi của dự án: Mật độ xây dựng phản ánh mức độ khai thác quỹ đất và ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô công trình. Thông qua chỉ tiêu này, nhà thầu có thể đánh giá sơ bộ khối lượng thi công, nhu cầu nhân lực, vật tư và các điều kiện tổ chức mặt bằng công trường trước khi quyết định tham gia đấu thầu.

Lời kết

Mật độ xây dựng là chỉ tiêu quan trọng cần được xem xét ngay từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế đến triển khai dự án. Việc nắm rõ khái niệm, cách tính và các quy định hiện hành không chỉ giúp chủ đầu tư tuân thủ pháp luật mà còn hỗ trợ nhà thầu đánh giá chính xác hồ sơ mời thầu và xây dựng phương án thi công hiệu quả.

Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, việc hiểu rõ mật độ xây dựng không chỉ giúp nhà thầu nghiên cứu và phân tích hồ sơ dự án một cách đầy đủ hơn mà còn hỗ trợ lập biện pháp thi công, dự toán chi phí và đánh giá tính khả thi của gói thầu một cách chính xác.

Trường hợp cần tìm hiểu sâu hơn về các vấn đề pháp lý khác hoặc các giải pháp đấu thầu, vui lòng liên hệ DauThau.info để được hỗ trợ:

• Trung tâm Tư vấn và Hỗ trợ đấu thầu: https://support.dauthau.net 
• Zalo OA: https://zalo.me/710508638087188690 
• Hotline: 0904.634.288 hoặc 024.8888.4288
• Email: contact@dauthau.asia
• Kênh chat: m.me/dauthau.info 
• Group Hỗ trợ nhà thầu: www.fb.com/groups/nhathaumuasamcong