Tổng mức đầu tư là gì? Quy định về tổng mức đầu tư xây dựng mới nhất

Tổng mức đầu tư là gì?

Trong thực tế, khái niệm tổng mức đầu tư thường được sử dụng phổ biến trong các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để xác định quy mô vốn cần thiết trước khi triển khai dự án.

Trước đây, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 10/2021/NĐ-CP, tổng mức đầu tư xây dựng được giải thích như sau:

1. Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, Nghị định 206/2026/NĐ-CP đã thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP. Khác với quy định trước đây, Nghị định 206/2026/NĐ-CP không quy định riêng một điều khoản để giải thích khái niệm “tổng mức đầu tư xây dựng” theo cách nêu trên. Thay vào đó, quy định hiện hành tập trung vào các nội dung liên quan đến việc xác định, thành phần và quản lý tổng mức đầu tư xây dựng.

Do đó, khi tìm hiểu tổng mức đầu tư là gì, có thể tham khảo định nghĩa tại Nghị định 10/2021/NĐ-CP để hiểu bản chất của khái niệm, đồng thời cần đối chiếu với các quy định tại Nghị định 206/2026/NĐ-CP khi áp dụng trong thực tế hiện nay.

Quy định về tổng mức đầu tư xây dựng mới nhất

Căn cứ tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 206/2026/NĐ-CP, quy định về tổng mức đầu tư xây dựng như sau:

1. Tổng mức đầu tư xây dựng được quy định tại Điều 75 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Nội dung các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư xây dựng gồm:

a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí bảo đảm cho việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí tư vấn liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có); chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng và các khoản chi phí khác liên quan đến việc sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, tài nguyên nước, tài nguyên biển theo quy định của pháp luật (nếu có); chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rừng, chi phí trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật (nếu có); chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (nếu có); chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng phục vụ giải phóng mặt bằng (nếu có); các chi phí có liên quan khác;

b) Chi phí xây dựng gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án; chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

c) Chi phí thiết bị gồm chi phí thiết bị công trình và thiết bị công nghệ của công trình, dự án, trong đó bao gồm chi phí mua sắm thiết bị; chi phí quản lý mua sắm thiết bị (nếu có); chi phí mua bản quyền (nếu có); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí gia công, chế tạo thiết bị cần gia công, chế tạo (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật (nếu có); chi phí vận chuyển; bảo hiểm; thuế và các loại phí; vật tư, thiết bị dự phòng (nếu có); chi phí liên quan khác;

Đối với thiết bị công nghệ được lựa chọn, chi phí mua sắm thiết bị công nghệ của đối tác, nhà cung cấp phải đảm bảo phù hợp mức độ chuyển giao, tiêu chuẩn nhà cung cấp, sản xuất, tiêu chuẩn áp dụng cho dự án, bao gồm các chi phí đào tạo, làm chủ khai thác vận hành, duy tu, bảo trì (nếu có);

d) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí cần thiết để tổ chức quản lý việc thực hiện và thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án đến giai đoạn kết thúc xây dựng. Chi phí quản lý dự án quy định tại Điều 25 Nghị định này;

đ) Chi phí tư vấn xây dựng gồm các chi phí cần thiết để thực hiện các công việc tư vấn đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án đến giai đoạn kết thúc xây dựng. Chi phí tư vấn xây dựng quy định tại Điều 26 Nghị định này;

e) Chi phí khác gồm các khoản chi phí cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng không thuộc các khoản mục chi phí quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản này;

g) Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

Tóm lại, tổng mức đầu tư là sự tổng hợp toàn bộ chi phí cần thiết để triển khai dự án, từ giải phóng mặt bằng đến thi công, lắp đặt và dự phòng rủi ro trong quá trình thực hiện.

Phân biệt tổng mức đầu tư và tổng vốn đầu tư

Trong quá trình tìm hiểu và triển khai dự án, nhiều người thường nhầm lẫn giữa tổng mức đầu tư và tổng vốn đầu tư. Tuy nhiên, đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau về bản chất và vai trò:

• Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự kiến cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, được xác định ở giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Đây là cơ sở quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt dự án và lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu.

• Tổng vốn đầu tư phản ánh toàn bộ nguồn vốn thực tế được huy động để thực hiện dự án, bao gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay và các nguồn vốn hợp pháp khác. Khái niệm này gắn với phương án tài chính và khả năng thu xếp vốn của chủ đầu tư.

Để dễ hình dung, có thể phân biệt hai khái niệm này qua bảng sau:

Như vậy, sự khác biệt của tổng mức đầu tư và tổng vốn đầu tư được tóm tắt như sau:

• Tổng mức đầu tư là tổng chi phí dự kiến để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, còn tổng vốn đầu tư là tổng nguồn vốn được huy động để triển khai dự án.

• Tổng mức đầu tư phục vụ phê duyệt dự án và lập kế hoạch đấu thầu, còn tổng vốn đầu tư phản ánh năng lực tài chính và phương án huy động vốn

• Tổng mức đầu tư trả lời “cần bao nhiêu tiền”, tổng vốn đầu tư trả lời “tiền đến từ đâu”

Việc phân biệt rõ hai khái niệm này sẽ giúp nhà đầu tư và nhà thầu hiểu đúng bản chất dự án, từ đó đưa ra quyết định chính xác hơn khi tham gia đấu thầu.

Các phương pháp xác định tổng mức đầu tư

Có 4 phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 10/2021/NĐ-CP:

1. Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo các phương pháp sau:

a) Phương pháp xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết khác của dự án;

b) Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng;

c) Phương pháp xác định từ dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã thực hiện;

d) Kết hợp các phương pháp quy định tại điểm a, b, c khoản này.

Tùy theo dữ liệu và giai đoạn dự án, có thể áp dụng một hoặc kết hợp các phương pháp để xác định tổng mức đầu tư, nhằm đảm bảo vừa nhanh chóng vừa chính xác.

Tổng mức đầu tư - “Bộ lọc vàng” để lựa chọn dự án đầu tư phù hợp

Trong thực tế, không phải dự án nào xuất hiện trên thị trường cũng là cơ hội phù hợp với doanh nghiệp. Một trong những sai lầm phổ biến của nhiều nhà đầu tư là tiếp cận dự án theo cảm tính hoặc chỉ dựa vào lĩnh vực hoạt động, mà bỏ qua yếu tố quan trọng nhất: Quy mô tổng mức đầu tư.

Tổng mức đầu tư chính là “bức tranh tài chính tổng thể” của một dự án. Thông qua con số này, nhà đầu tư có thể nhanh chóng đánh giá:

• Quy mô và mức độ phức tạp của dự án

• Yêu cầu về năng lực tài chính và khả năng huy động vốn

• Mức độ cạnh tranh khi tham gia lựa chọn nhà đầu tư

Ví dụ: Các dự án có tổng mức đầu tư lớn thường yêu cầu năng lực tài chính cao, đổi lại mức độ cạnh tranh có thể thấp hơn do không nhiều doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia. Ngược lại, các dự án quy mô nhỏ tuy dễ tiếp cận nhưng lại thu hút số lượng lớn nhà đầu tư, dẫn đến cạnh tranh gay gắt.

Chính vì vậy, tổng mức đầu tư không chỉ là một chỉ tiêu kỹ thuật trong hồ sơ dự án, mà còn là cơ sở quan trọng giúp doanh nghiệp sàng lọc và định hướng lựa chọn dự án phù hợp với năng lực của mình. Việc đánh giá đúng ngay từ đầu sẽ giúp tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí và hạn chế rủi ro khi tham gia.

Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất nằm ở việc tiếp cận thông tin dự án một cách đầy đủ và kịp thời. Nếu tìm kiếm thủ công từ nhiều nguồn khác nhau, doanh nghiệp không chỉ mất nhiều thời gian mà còn dễ bỏ lỡ các dự án vừa được công bố.

Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp hiện nay lựa chọn sử dụng các công cụ như gói VIP4 - Trợ lý số cho nhà đầu tư thời đại 4.0 của DauThau.info để:

• Tạo bộ lọc theo dõi danh sách các dự án đầu tư (PPP, dự án có sử dụng đất…)

• Cập nhật nhanh các dự án mới được công bố trên toàn quốc

• Chủ động tiếp cận thông tin dự án để đánh giá và lựa chọn cơ hội phù hợp

Nhờ đó, thay vì bị động tìm kiếm, doanh nghiệp có thể chủ động nắm bắt cơ hội thị trường và lựa chọn dự án dựa trên các tiêu chí quan trọng như: tổng mức đầu tư, lĩnh vực và địa bàn triển khai.

Lời kết

Tổng mức đầu tư là căn cứ quan trọng để đánh giá quy mô, tính khả thi và lựa chọn dự án phù hợp. Hiểu đúng và biết cách áp dụng sẽ giúp nhà đầu tư, nhà thầu nâng cao hiệu quả khi tham gia đấu thầu.

Trường hợp cần tìm hiểu sâu hơn về các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động đấu thầu, vui lòng liên hệ DauThau.info để được hỗ trợ:

• Trung tâm Tư vấn và Hỗ trợ đấu thầu: https://support.dauthau.net 

• Zalo OA: https://zalo.me/710508638087188690 

• Hotline: 0904.634.288 hoặc 024.8888.4288

• Email: [email protected] 

• Kênh chat: m.me/dauthau.info 

• Group Hỗ trợ nhà thầu: www.fb.com/groups/nhathaumuasamcong